Cha mẹ bán nhà cho con có phải nộp thuế không?
Cập nhật 26/10/2026 · Sang Tên, đối chiếu văn bản gốc ở cuối bài · Ước tính tham khảo, không phải tư vấn pháp lý
Trả lời ngắn: cha mẹ đẻ (hoặc cha mẹ nuôi) bán nhà đất cho con được miễn thuế thu nhập cá nhân, vì khoản 1 Điều 4 Luật Thuế TNCN 109/2025/QH15 miễn cho chuyển nhượng bất động sản giữa cha mẹ và con. Nhưng con mua vẫn phải nộp lệ phí trước bạ 0,5%, vì khoản 10 Điều 10 NĐ 10/2022 chỉ miễn lệ phí cho nhà đất nhận thừa kế hoặc quà tặng. Vì vậy nếu không có trả tiền thật, tặng cho rẻ hơn mua bán: tặng cho giữa cha mẹ và con miễn cả hai khoản.
Thuế và lệ phí khi cha mẹ bán cho con
| Khoản | Ai nộp | Mua bán cha mẹ – con | Tặng cho cha mẹ – con |
|---|---|---|---|
| Thuế TNCN | Bên bán (mua bán), bên nhận (tặng cho) | Miễn | Miễn |
| Lệ phí trước bạ | Bên mua, bên nhận | 0,5% giá tính lệ phí | Miễn |
| Phí công chứng | Theo giá trị hợp đồng | Theo giá trị tài sản |
Miễn thuế TNCN cũng áp dụng giữa các cặp khác trong danh sách: vợ chồng; cha mẹ nuôi – con nuôi; cha mẹ chồng – con dâu; cha mẹ vợ – con rể; ông bà nội, ngoại – cháu nội, ngoại; anh chị em ruột. Tất cả các cặp này khi mua bán đều vẫn nộp lệ phí trước bạ.
Lệ phí trước bạ tính trên giá nào
- Giá trong hợp đồng mua bán, nếu cao hơn giá do UBND tỉnh ban hành (Điều 7 NĐ 10/2022, sửa bởi NĐ 175/2025).
- Giá UBND tỉnh, nếu hợp đồng ghi thấp hơn: đất = diện tích × bảng giá đất; nhà = diện tích sàn × giá xây mới 1 m² × tỷ lệ chất lượng còn lại.
- Mức lệ phí 0,5%, tối đa 500 triệu đồng mỗi tài sản mỗi lần trước bạ.
Ghi giá thấp trong hợp đồng giữa cha mẹ và con không giúp giảm dưới mức giá nhà nước.
Ví dụ: nhà đất 3 tỷ
Hợp đồng ghi 3 tỷ, giá nhà nước cũng 3 tỷ. Phí công chứng theo TT 257/2016: 1.000.000đ + 0,06% × 2 tỷ = 2.200.000đ.
| Cách làm | Thuế TNCN | Lệ phí trước bạ | Phí công chứng | Cộng |
|---|---|---|---|---|
| Cha mẹ bán cho con | 0 | 15.000.000đ | 2.200.000đ | 17.200.000đ |
| Cha mẹ bán cho con, được giảm 10% lệ phí qua VNeID | 0 | 13.500.000đ | 2.200.000đ | 15.700.000đ |
| Cha mẹ tặng cho con | 0 | 0 | 2.200.000đ | 2.200.000đ |
| Bán cho người ngoài | 60.000.000đ | 15.000.000đ | 2.200.000đ | 77.200.000đ |
Giảm 10% lệ phí trước bạ theo Nghị quyết 66.22/2026/NQ-CP áp dụng từ 15/08/2026 đến 28/02/2027, cho nhà đất nhận chuyển nhượng, với điều kiện có tài khoản VNeID mức 2, khai và nộp lệ phí điện tử, một lần trong năm, mức giảm tối đa 5 lần lương cơ sở. Đi cùng là một số dữ liệu phải có sẵn trên VNeID (mã số thuế, quyền tài sản của bên chuyển nhượng, giấy tờ cơ bản). Xem thêm lệ phí trước bạ nhà đất 2026.
Vậy khi nào nên bán thay vì tặng?
Theo con số, tặng cho giữa cha mẹ và con luôn rẻ hơn mua bán. Mua bán chỉ hợp lý khi có mua bán thật: con trả tiền cho cha mẹ, chẳng hạn cha mẹ cần tiền, hoặc cả nhà muốn rõ ràng giữa các anh chị em rằng người con này đã trả tiền. Khi đó hợp đồng mua bán phản ánh đúng sự việc.
Ngược lại, nếu không có trả tiền thì ghi hợp đồng mua bán vừa tốn thêm lệ phí trước bạ, vừa là giao dịch giả tạo. Không có lợi gì.
Một điểm khác: hợp đồng tặng cho bất động sản có hiệu lực từ thời điểm đăng ký (khoản 2 Điều 459 Bộ luật Dân sự 2015). Dù chọn cách nào, hãy nộp hồ sơ đăng ký biến động trong 30 ngày. Các bước ở bài thủ tục tặng cho nhà đất cho con.
Với họ hàng không được miễn thì sao?
Với cô, chú, bác – cháu, con riêng, anh chị em họ, bài toán đảo ngược: tặng cho chịu thuế 10% phần vượt 20 triệu, mua bán chịu 2% giá bán. Mua bán thật lúc đó rẻ hơn nhiều về thuế, nhưng ghi mua bán để che tặng cho thì có rủi ro bị tuyên vô hiệu và truy thu. Xem thuế tặng cho nhà đất cho cháu, anh chị em họ.
Câu hỏi thường gặp
Cha mẹ chỉ có một căn nhà thì bán cho con có được miễn thêm gì? Miễn thuế TNCN đã có sẵn vì quan hệ cha mẹ – con, nên miễn "nhà ở duy nhất" không thay đổi gì. Lệ phí trước bạ vẫn phải nộp.
Có phải khai thuế dù được miễn? Có. Bên bán nộp Mẫu 03/BĐS-TNCN ghi lý do miễn; bên mua nộp Mẫu 01/LPTB (TT 89/2026/TT-BTC), cùng hồ sơ đăng ký biến động.
Cha mẹ bán cho con rể, con dâu? Thuộc danh sách miễn thuế TNCN (cha mẹ vợ – con rể, cha mẹ chồng – con dâu), lệ phí trước bạ vẫn 0,5%.
So ba cách với số của bạn bằng công cụ so sánh tặng cho, thừa kế. Chọn xong, bộ tự làm hồ sơ (199.000đ) có bản nháp hợp đồng tặng cho hoặc hợp đồng chuyển nhượng bằng Word và bản nháp hai tờ khai.
Thông tin tham khảo theo văn bản đến ngày 26/10/2026, không phải tư vấn pháp lý.