Lệ phí trước bạ nhà đất khi sang tên 2026: 0,5% tính trên giá nào, ai được miễn?

Trả lời ngắn: lệ phí trước bạ khi sang tên nhà đất năm 2026 là 0,5% giá tính lệ phí, tối đa 500 triệu đồng mỗi tài sản mỗi lần trước bạ (Điều 8 NĐ 10/2022/NĐ-CP). Đất tính theo diện tích × bảng giá đất của tỉnh; nhà tính theo diện tích sàn × giá xây mới 1 m² × tỷ lệ chất lượng còn lại do UBND tỉnh ban hành; mua bán thì lấy giá hợp đồng nếu cao hơn. Nhận thừa kế hoặc quà tặng giữa vợ chồng, cha mẹ – con, ông bà – cháu nội ngoại, anh chị em ruột (và con dâu, con rể, con nuôi) được miễn; mua bán giữa những người này thì không được miễn.

Ai nộp, khi nào

• Người nộp: người đứng tên mới (bên nhận tặng cho, nhận thừa kế, bên mua).
• Tờ khai: Mẫu 01/LPTB, Phụ lục I Thông tư 89/2026/TT-BTC, nộp cùng hồ sơ đăng ký biến động.
• Nộp tiền: chậm nhất 30 ngày kể từ ngày cơ quan thuế ban hành thông báo, trừ trường hợp được ghi nợ (NĐ 252/2026).

Giá tính lệ phí trước bạ

Đất (Điều 7 NĐ 10/2022; Điều 3 TT 13/2022):

Giá trị đất = diện tích đất chịu lệ phí (m²) × giá 1 m² tại Bảng giá đất của tỉnh

Diện tích là toàn bộ diện tích thửa đất do Văn phòng đăng ký đất đai xác định. Văn bản chỉ nói "giá đất tại Bảng giá đất"; việc có nhân hệ số điều chỉnh giá đất hay không, chúng tôi chưa xác minh được, nên công cụ không nhân.

Nhà:

Giá trị nhà = diện tích nhà chịu lệ phí (m²) × giá xây mới 1 m² sàn × tỷ lệ (%) chất lượng còn lại

Giá xây mới theo cấp nhà, hạng nhà và tỷ lệ chất lượng còn lại đều do UBND tỉnh ban hành.

Mua bán: nếu giá trong hợp đồng cao hơn giá UBND tỉnh, tính theo giá hợp đồng (Điều 7 NĐ 10/2022, sửa bởi NĐ 175/2025). Nếu thấp hơn, tính theo giá UBND tỉnh. Tặng cho và thừa kế không có giá hợp đồng, nên tính theo giá UBND tỉnh.

Ví dụ tính

Cô tặng cháu nhà và đất (không được miễn):

• Đất 60 m² × 50.000.000đ/m² = 3.000.000.000đ
• Nhà 120 m² sàn × 7.000.000đ/m² × 80% = 672.000.000đ
• Lệ phí trước bạ = 0,5% × 3.672.000.000 = 18.360.000đ

Mua bán 3 tỷ (hợp đồng cao hơn giá nhà nước): 0,5% × 3.000.000.000 = 15.000.000đ. Nếu đủ điều kiện giảm 10% theo NQ 66.22/2026: 13.500.000đ.

Tài sản rất lớn: giá tính lệ phí 120 tỷ → 0,5% là 600 triệu, nhưng áp mức tối đa nên chỉ nộp 500.000.000đ. Mức tối đa này chỉ có tác dụng khi giá trị trên 100 tỷ.

Trường hợp được miễn

Thừa kế, quà tặng giữa người thân (khoản 10 Điều 10 NĐ 10/2022): nhà đất nhận thừa kế hoặc quà tặng giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông bà nội với cháu nội; ông bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau, nay được cấp Giấy chứng nhận.

Điểm cần nhớ:

• Khoản này chỉ nói thừa kế và quà tặng. Mua bán giữa cha mẹ và con vẫn nộp 0,5%, dù được miễn thuế TNCN. Xem cha mẹ bán nhà cho con có phải nộp thuế.
• Khác với văn bản về thuế TNCN, khoản này không ghi "kể cả khi chồng chết, vợ chết" cho con dâu, con rể.
• Cô, chú, bác – cháu, anh chị em họ, cha dượng, mẹ kế – con riêng không được miễn. Xem danh sách miễn.

Một số trường hợp khác (khoản 16 Điều 10 NĐ 10/2022):

• Cấp đổi giấy chứng nhận mà không thay đổi chủ sở hữu.
• Chia tài sản có chung giấy chứng nhận của hộ gia đình hoặc thành viên gia đình cho chính các thành viên đó; nhập tài sản riêng của vợ, chồng thành tài sản chung sau khi kết hôn; chia tài sản khi ly hôn theo bản án của Tòa án.
• Cấp lại giấy chứng nhận do mất, rách, hư hỏng: không phải kê khai, làm thủ tục miễn.

Được miễn vẫn khai Mẫu 01/LPTB, ghi lý do ở mục 4 "Tài sản thuộc diện được miễn lệ phí trước bạ".

Giảm 10% qua VNeID (NQ 66.22/2026)

Nghị quyết 66.22/2026/NQ-CP giảm 10% lệ phí trước bạ đối với nhà, đất nhận chuyển nhượng, từ 15/08/2026 đến 28/02/2027. Điều kiện:

• Có tài khoản định danh điện tử VNeID mức 2.
• Khai và nộp lệ phí trước bạ điện tử.
• Dữ liệu cần thiết đã có trên VNeID (mã số thuế, quyền tài sản của bên chuyển nhượng, giấy tờ cơ bản).
• Chỉ áp dụng một lần trong năm, mức giảm tối đa 5 lần mức lương cơ sở tại thời điểm kê khai.

Văn bản dùng chữ "nhận chuyển nhượng", nên chưa rõ có áp cho tặng cho, thừa kế không. Chúng tôi chưa thấy hướng dẫn nói rõ; công cụ không trừ khoản này. Hỏi cơ quan thuế nếu bạn nhận tặng cho từ họ hàng không được miễn.

Mẫu 01/LPTB có những gì

• Thông tin người nộp: họ tên, ngày sinh, mã số thuế, số định danh cá nhân, địa chỉ.
• Mục 1 đất: thửa số, tờ bản đồ, địa chỉ, vị trí, mục đích sử dụng, diện tích, nguồn gốc (nhận chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho), thông tin bên chuyển giao, giá trị đất thực tế chuyển giao.
• Mục 2 nhà: cấp, loại, hạng, diện tích xây dựng, diện tích sàn, nguồn gốc, giá trị nhà.
• Mục 3 giá trị thực tế nhận chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho; mục 4 lý do miễn; mục 5 đồng sở hữu; mục 6 giấy tờ kèm theo.

Tính lệ phí trước bạ cùng thuế TNCN và phí công chứng cho cả ba cách bằng công cụ so sánh tặng cho, thừa kế. Với 199.000đ, bộ tự làm hồ sơ có bản nháp Mẫu 01/LPTB theo số chỉ tiêu, ghi sẵn lý do miễn nếu bạn thuộc diện miễn. Bảng mọi khoản phí ở bài phí sang tên sổ đỏ 2026.

Thông tin tham khảo theo văn bản đến ngày 26/10/2026, không phải tư vấn pháp lý.