← Hỏi đáp sang tên nhà đất

Phí sang tên sổ đỏ 2026 gồm những khoản nào, bao nhiêu tiền?

Cập nhật 26/10/2026 · Sang Tên, đối chiếu văn bản gốc ở cuối bài · Ước tính tham khảo, không phải tư vấn pháp lý

Trả lời ngắn: sang tên sổ đỏ năm 2026 có 3 khoản lớn: thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ 0,5% và phí công chứng theo giá trị tài sản. Bán nhà đất chịu thuế TNCN 2% giá bán; tặng cho, thừa kế chịu 10% phần giá trị vượt 20 triệu đồng. Giữa 8 cặp người thân (vợ chồng, cha mẹ – con, ông bà – cháu, anh chị em ruột…), tặng cho và thừa kế được miễn cả thuế lẫn lệ phí trước bạ, còn mua bán chỉ được miễn thuế. Ngoài ra có phí thẩm định hồ sơ và lệ phí cấp giấy do từng tỉnh quy định, thường nhỏ hơn nhiều.

Bảng các khoản theo từng cách sang tên

KhoảnTặng choThừa kếMua bán
Thuế TNCNBên nhận nộp 10% × (giá trị − 20 triệu); miễn nếu thuộc 8 cặp quan hệNhư tặng choBên bán nộp 2% giá chuyển nhượng; miễn nếu thuộc 8 cặp quan hệ hoặc là nhà ở, đất ở duy nhất đủ điều kiện
Lệ phí trước bạBên nhận nộp 0,5%; miễn nếu thuộc 8 cặp quan hệNhư tặng choBên mua nộp 0,5%; không được miễn vì quan hệ gia đình
Phí công chứngHợp đồng tặng cho, theo giá trị tài sảnVăn bản phân chia di sản, theo giá trị di sảnHợp đồng chuyển nhượng, theo giá trị hợp đồng
Niêm yếtKhôngChi phí do bạn và tổ chức công chứng thỏa thuậnKhông
Phí thẩm định, lệ phí cấp giấyTheo HĐND tỉnhTheo HĐND tỉnhTheo HĐND tỉnh
Soạn thảo, sao y, đánh máyTheo bảng giá niêm yết tại văn phòng công chứngNhư bên tráiNhư bên trái

Căn cứ: Điều 4, 14, 18 Luật Thuế TNCN 109/2025/QH15 (hiệu lực từ 01/07/2026); Điều 8, Điều 10 NĐ 10/2022/NĐ-CP; Điều 4 TT 257/2016/TT-BTC; Điều 71, 72 Luật Công chứng 2024.

Giá trị dùng để tính

  • Tặng cho, thừa kế: đất = diện tích × bảng giá đất của tỉnh (thuế TNCN nhân thêm hệ số điều chỉnh giá đất nếu tỉnh có); nhà = giá tính lệ phí trước bạ nhà do UBND tỉnh quy định. Không phải giá thị trường.
  • Mua bán: giá ghi trên hợp đồng, nhưng không thấp hơn giá nhà nước (Điều 57 NĐ 253/2026; Điều 7 NĐ 10/2022).
  • Phí công chứng: giá các bên ghi; nếu thấp hơn giá nhà nước thì tính theo diện tích × giá nhà nước (điểm d khoản 2 Điều 4 TT 257/2016).
  • Lệ phí trước bạ tối đa 500 triệu đồng mỗi tài sản mỗi lần trước bạ; mức này chỉ chạm tới khi giá trị trên 100 tỷ.

Biểu phí công chứng (TT 257/2016)

Giá trị tài sản, hợp đồngMức thu
Dưới 50 triệu50.000đ
Từ 50 triệu đến 100 triệu100.000đ
Trên 100 triệu đến 1 tỷ0,1% giá trị
Trên 1 tỷ đến 3 tỷ1.000.000đ + 0,06% phần vượt 1 tỷ
Trên 3 tỷ đến 5 tỷ2.200.000đ + 0,05% phần vượt 3 tỷ
Trên 5 tỷ đến 10 tỷ3.200.000đ + 0,04% phần vượt 5 tỷ
Trên 10 tỷ đến 100 tỷ5.200.000đ + 0,03% phần vượt 10 tỷ
Trên 100 tỷ32.200.000đ + 0,02% phần vượt 100 tỷ, tối đa 70 triệu

Mức này đã gồm thuế giá trị gia tăng. Một số mức cố định: văn bản từ chối nhận di sản 20.000đ; hợp đồng ủy quyền 50.000đ; giấy ủy quyền 20.000đ; bản sao văn bản công chứng 5.000đ/trang, từ trang thứ ba 3.000đ/trang, tối đa 100.000đ/bản.

Ví dụ: nhà đất 3 tỷ

Giả sử giá trị theo giá nhà nước là 3 tỷ, hợp đồng mua bán (nếu có) cũng ghi 3 tỷ, hệ số điều chỉnh bằng 1. Phí công chứng: 1.000.000đ + 0,06% × 2 tỷ = 2.200.000đ.

Trường hợpThuế TNCNLệ phí trước bạPhí công chứngCộng
Cha mẹ tặng cho con002.200.000đ2.200.000đ
Con nhận thừa kế của cha mẹ002.200.000đ2.200.000đ + niêm yết
Cha mẹ bán cho con015.000.000đ2.200.000đ17.200.000đ
Cô tặng cho cháu298.000.000đ15.000.000đ2.200.000đ315.200.000đ
Bán cho người ngoài (bên bán còn nhà khác)60.000.000đ15.000.000đ2.200.000đ77.200.000đ

Thuế cô tặng cháu: 10% × (3.000.000.000 − 20.000.000) = 298.000.000đ. Thuế bán: 2% × 3.000.000.000 = 60.000.000đ. Lệ phí trước bạ: 0,5% × 3.000.000.000 = 15.000.000đ.

Khi mua bán, từ 15/08/2026 đến 28/02/2027, người mua khai và nộp lệ phí trước bạ điện tử qua tài khoản VNeID mức 2 có thể được giảm 10% (NQ 66.22/2026/NQ-CP; một lần trong năm, mức giảm tối đa 5 lần lương cơ sở), tức 15.000.000đ còn 13.500.000đ. Văn bản ghi "nhận chuyển nhượng", nên chưa rõ có áp cho tặng cho, thừa kế không. Xem lệ phí trước bạ nhà đất 2026.

Phí thẩm định và lệ phí cấp giấy

Hai khoản này do HĐND từng tỉnh quy định.

  • Hà Nội (NQ 06/2020/NQ-HĐND, đã sửa đổi): lệ phí chứng nhận đăng ký biến động 28.000đ/lần ở phường thuộc quận, thị xã và 14.000đ/lần ở khu vực khác. Phí thẩm định hồ sơ chuyển quyền là 0,15% giá trị chuyển nhượng, tối đa 5.000.000đ/hồ sơ; với nhà đất 3 tỷ là 4.500.000đ. Văn bản ghi "chuyển nhượng"; chúng tôi chưa xác minh được tặng cho, thừa kế có tính cùng cách không, và cách áp tên đơn vị cũ sau khi bỏ cấp huyện.
  • TP.HCM: chúng tôi chưa đối chiếu được văn bản gốc về mức phí thẩm định, lệ phí cấp giấy hiện hành. Hỏi bộ phận Một cửa.

Vì chưa chắc, công cụ so sánh tặng cho, thừa kế chưa cộng hai khoản này vào tổng.

Câu hỏi thường gặp

Ghi giá thấp trong hợp đồng có giảm được phí? Không dưới giá nhà nước: thuế, lệ phí trước bạ và phí công chứng đều lấy giá nhà nước làm mức sàn.

Chứng thực ở UBND xã thay công chứng có được không? Luật Đất đai 2024 cho phép (khoản 3 Điều 27), với mức phí chứng thực riêng. Nhưng một số tỉnh đã chuyển việc chứng thực hợp đồng nhà đất sang tổ chức công chứng, nên hỏi trước tại xã.

Nhập số của bạn vào công cụ so sánh tặng cho, thừa kế để có bảng như trên cho đúng trường hợp. Với 199.000đ, bộ tự làm hồ sơ kèm báo cáo cách tính từng khoản để đối chiếu với thông báo thuế.

Thông tin tham khảo theo văn bản đến ngày 26/10/2026, không phải tư vấn pháp lý.

Nguồn văn bản