Thuế tặng cho nhà đất cho cháu, anh chị em họ, con riêng (2026)

Trả lời ngắn: cô, dì, chú, bác, cậu tặng nhà đất cho cháu, anh chị em họ tặng nhau, cha dượng hay mẹ kế tặng con riêng đều không thuộc diện miễn. Từ 01/07/2026, người nhận nộp thuế thu nhập cá nhân 10% phần giá trị vượt 20 triệu đồng mỗi lần nhận (Điều 18 Luật Thuế TNCN 109/2025/QH15), cộng lệ phí trước bạ 0,5%. Giá trị tính theo bảng giá đất của tỉnh và giá tính lệ phí trước bạ nhà, không theo giá thị trường. Nhận thừa kế từ những người này cũng tính y như vậy.

Ai thuộc nhóm không được miễn

Danh sách miễn chỉ có 8 cặp: vợ chồng; cha mẹ đẻ – con đẻ; cha mẹ nuôi – con nuôi; cha mẹ chồng – con dâu; cha mẹ vợ – con rể; ông bà nội – cháu nội; ông bà ngoại – cháu ngoại; anh chị em ruột. Ngoài danh sách là:

• Cô, dì, chú, bác, cậu với cháu.
• Anh chị em họ.
• Cha dượng, mẹ kế với con riêng.
• Anh chị em dâu, rể.
• Cụ với chắt.
• Người không có quan hệ họ hàng.

Chi tiết từng cặp ở bài miễn thuế TNCN khi tặng cho nhà đất.

Công thức

Thuế TNCN = 10% × (V − 20.000.000đ)        nếu V > 20 triệu, ngược lại 0
V = diện tích đất × bảng giá đất × hệ số điều chỉnh (nếu có)
    + giá trị nhà theo giá tính lệ phí trước bạ
Lệ phí trước bạ = 0,5% × (diện tích đất × bảng giá đất + giá trị nhà), tối đa 500 triệu
Giá trị nhà = diện tích sàn × giá xây mới 1 m² × tỷ lệ chất lượng còn lại (UBND tỉnh ban hành)

• Giá đất, giá nhà lấy tại thời điểm đăng ký quyền sử dụng, sở hữu (Điều 61 NĐ 253/2026), không phải ngày ký hợp đồng.
• Từ 01/01/2026, HĐND tỉnh ban hành bảng giá đất mới và UBND tỉnh có thể ban hành hệ số điều chỉnh (Nghị quyết 254/2025/QH15). Nhiều tỉnh tăng bảng giá mạnh, nên thuế tặng cho giữa họ hàng xa năm 2026 cao hơn nhiều so với trước.
• Văn bản về lệ phí trước bạ chỉ nói "giá đất tại Bảng giá đất", không nhắc hệ số. Công cụ của chúng tôi vì vậy chưa nhân hệ số cho lệ phí trước bạ; điểm này chưa xác minh được.
• NĐ 253/2026 còn yêu cầu giá trị tính thuế "phù hợp với giá giao dịch thông thường trên thị trường". Công cụ không mô phỏng được việc cơ quan thuế xác định lại theo câu này; số chính thức là thông báo thuế.

Ví dụ 1: chú tặng cháu một mảnh đất

Đất 100 m², bảng giá 10.000.000đ/m², hệ số 1, không có nhà. V = 1.000.000.000đ.

Khoản	Cách tính	Số tiền
Thuế TNCN	(1.000.000.000 − 20.000.000) × 10%	98.000.000đ
Lệ phí trước bạ	0,5% × 1.000.000.000	5.000.000đ
Phí công chứng	0,1% × 1.000.000.000	1.000.000đ
Cộng		104.000.000đ

Nếu tỉnh có hệ số điều chỉnh 1,2 cho vị trí này, phần tính thuế TNCN thành 1,2 tỷ và thuế là (1.200.000.000 − 20.000.000) × 10% = 118.000.000đ.

Ví dụ 2: cô tặng cháu nhà và đất

Đất 60 m² × 50.000.000đ/m² = 3.000.000.000đ. Nhà 120 m² sàn × 7.000.000đ/m² × 80% = 672.000.000đ. V = 3.672.000.000đ.

Khoản	Cách tính	Số tiền
Thuế TNCN	(3.672.000.000 − 20.000.000) × 10%	365.200.000đ
Lệ phí trước bạ	0,5% × 3.672.000.000	18.360.000đ
Phí công chứng	2.200.000 + 0,05% × 672.000.000	2.536.000đ
Cộng		386.096.000đ

Nhiều người cùng nhận

Luật tính 20 triệu trên phần giá trị "mà người nộp thuế nhận được theo từng lần phát sinh". Công cụ chia đều giá trị cho số người nhận và trừ 20 triệu cho từng người. Ví dụ hai cháu cùng nhận mảnh đất 1 tỷ ở ví dụ 1: mỗi người 500 triệu, thuế (500.000.000 − 20.000.000) × 10% = 48.000.000đ, hai người 96.000.000đ. Khoản trừ 20 triệu nhỏ so với giá trị nhà đất, nên chia cho nhiều người không làm thuế giảm đáng kể.

Có nên ghi là mua bán cho rẻ?

Mua bán chỉ chịu thuế TNCN 2%. Với ví dụ 2, nếu là mua bán thật: thuế 2% × 3.672.000.000 = 73.440.000đ, cộng lệ phí trước bạ 18.360.000đ và phí công chứng 2.536.000đ, tổng 94.336.000đ, thấp hơn tặng cho gần 292 triệu.

Nhưng nếu không có trả tiền mà vẫn ghi hợp đồng mua bán để che việc tặng cho, đó là giao dịch giả tạo. Theo Điều 124 Bộ luật Dân sự 2015, giao dịch giả tạo nhằm che giấu một giao dịch khác thì vô hiệu, còn giao dịch bị che giấu (ở đây là tặng cho) vẫn có hiệu lực, trừ khi chính nó cũng vô hiệu. Hệ quả có thể là:

• Hợp đồng mua bán bị tuyên vô hiệu.
• Bị truy thu phần thuế 10% của tặng cho.

Chúng tôi không hướng dẫn cách lách thuế. Nếu thực sự có trả tiền, hãy giữ chứng từ thanh toán.

Câu hỏi thường gặp

Bên tặng chỉ có một căn nhà, có được miễn? Không. Miễn "nhà ở, đất ở duy nhất" chỉ dành cho người bán.

Ai nộp thuế? Người nhận tặng cho, nhận thừa kế; hạn nộp 30 ngày kể từ ngày cơ quan thuế ra thông báo (NĐ 252/2026).

Nhận dưới 20 triệu có phải nộp? Không, thuế bằng 0, nhưng vẫn khai.

Nhập diện tích, bảng giá đất, hệ số và số người nhận vào công cụ so sánh tặng cho, thừa kế để xem số của bạn. Với 199.000đ, bộ tự làm hồ sơ có bản nháp tờ khai 03/BĐS-TNCN, 01/LPTB và báo cáo cách tính để đối chiếu thông báo thuế.

Thông tin tham khảo theo văn bản đến ngày 26/10/2026, không phải tư vấn pháp lý.