Miễn thuế TNCN khi tặng cho nhà đất: những quan hệ nào được miễn (2026)?
Cập nhật 26/10/2026 · Sang Tên, đối chiếu văn bản gốc ở cuối bài · Ước tính tham khảo, không phải tư vấn pháp lý
Trả lời ngắn: từ 01/07/2026, nhận tặng cho hoặc thừa kế nhà đất được miễn thuế thu nhập cá nhân giữa 8 cặp quan hệ: vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông bà nội với cháu nội; ông bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau (khoản 1 Điều 4 Luật Thuế TNCN 109/2025/QH15). Cùng danh sách này cũng được miễn lệ phí trước bạ (khoản 10 Điều 10 NĐ 10/2022). Được miễn vẫn phải nộp tờ khai thuế và tờ khai lệ phí trước bạ, ghi lý do miễn.
Danh sách 8 cặp quan hệ được miễn
| # | Quan hệ | Ghi chú |
|---|---|---|
| 1 | Vợ – chồng | |
| 2 | Cha đẻ, mẹ đẻ – con đẻ | |
| 3 | Cha nuôi, mẹ nuôi – con nuôi | |
| 4 | Cha chồng, mẹ chồng – con dâu | NĐ 253/2026 ghi thêm "kể cả khi chồng chết" (cho thuế TNCN) |
| 5 | Cha vợ, mẹ vợ – con rể | NĐ 253/2026 ghi thêm "kể cả khi vợ chết" (cho thuế TNCN) |
| 6 | Ông nội, bà nội – cháu nội | |
| 7 | Ông ngoại, bà ngoại – cháu ngoại | |
| 8 | Anh, chị, em ruột với nhau |
Miễn theo cả hai chiều: cha tặng con hay con tặng cha đều được. Luật mới gộp chuyển nhượng, thừa kế, quà tặng vào một khoản với cùng 8 cặp, không thêm quan hệ nào so với trước.
Phần "kể cả khi chồng chết, vợ chết" có trong NĐ 253/2026 về thuế TNCN. Khoản 10 Điều 10 NĐ 10/2022 về lệ phí trước bạ không có câu này; nếu con dâu, con rể nhận nhà đất sau khi chồng, vợ đã mất, hỏi cơ quan thuế về phần lệ phí trước bạ.
Những ai không được miễn
- Cô, dì, chú, bác, cậu với cháu.
- Anh chị em họ.
- Cha dượng, mẹ kế với con riêng của vợ hoặc chồng.
- Anh chị em dâu, rể với nhau.
- Cụ với chắt.
Các trường hợp này nộp 10% phần giá trị vượt 20 triệu đồng và lệ phí trước bạ 0,5%. Cách tính và ví dụ ở bài thuế tặng cho nhà đất cho cháu, anh chị em họ.
Anh chị em cùng cha khác mẹ, cùng mẹ khác cha: thông tư cũ (TT 111/2013) tính là anh chị em ruột. Chúng tôi chưa tìm thấy văn bản hướng dẫn năm 2026 định nghĩa lại khái niệm này. Hãy hỏi cơ quan thuế nơi nộp hồ sơ trước khi khai miễn.
Miễn thuế khác với miễn lệ phí trước bạ ở đâu
| Cách sang tên | Thuế TNCN giữa 8 cặp | Lệ phí trước bạ giữa 8 cặp |
|---|---|---|
| Tặng cho | Miễn | Miễn |
| Thừa kế | Miễn | Miễn |
| Mua bán | Miễn | Không miễn, nộp 0,5% |
Khoản 10 Điều 10 NĐ 10/2022 chỉ nói "nhà, đất nhận thừa kế hoặc là quà tặng". Vì vậy cha mẹ làm hợp đồng bán cho con vẫn tốn lệ phí trước bạ, xem cha mẹ bán nhà cho con có phải nộp thuế.
Khoản 10 cũng gắn miễn lệ phí trước bạ với việc người nhận "nay được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận". Về thuế TNCN, một trả lời của Cục Thuế Đắk Nông trên cổng hỏi đáp Bộ Tài chính đã từ chối miễn cho trường hợp cha mẹ tặng con đất chưa có Giấy chứng nhận tại thời điểm tặng.
Miễn "nhà ở, đất ở duy nhất" không dùng cho tặng cho
Khoản 2 Điều 4 Luật 109/2025 và Điều 19 NĐ 253/2026 miễn thuế cho người chuyển nhượng nhà ở, đất ở duy nhất, với điều kiện:
- Tại thời điểm chuyển nhượng chỉ có một nhà ở hoặc một thửa đất ở.
- Đã có quyền sở hữu, sử dụng ít nhất 183 ngày.
- Chuyển nhượng toàn bộ, không phải một phần.
Đây là miễn cho người bán. Tặng cho, thừa kế không áp dụng: người nhận là cô, chú, cháu… vẫn nộp 10% dù bên tặng chỉ có một căn nhà.
Được miễn vẫn phải khai
- Mẫu 03/BĐS-TNCN (TT 89/2026/TT-BTC): đánh dấu ô thu nhập từ thừa kế, quà tặng [23.2], ghi giá trị ở [25] và ghi lý do miễn ở chỉ tiêu [26].
- Mẫu 01/LPTB: mục 4 "Tài sản thuộc diện được miễn lệ phí trước bạ (lý do)".
- Nộp cùng hồ sơ đăng ký biến động. Hạn khai là ngày cuối của thời hạn đăng ký biến động (30 ngày).
Giấy tờ chứng minh quan hệ: các văn bản năm 2026 mà chúng tôi đọc chưa liệt kê cụ thể. Trong thực tế thường là giấy tờ hộ tịch thể hiện quan hệ (như giấy khai sinh, giấy chứng nhận kết hôn); quan hệ qua nhiều đời (ông bà – cháu) thường cần nhiều giấy nối nhau. Hỏi bộ phận Một cửa nơi nộp hồ sơ để biết danh sách chính xác.
Ví dụ
Đất 100 m², bảng giá 10.000.000đ/m², giá trị 1 tỷ:
- Bà ngoại tặng cháu ngoại: thuế TNCN 0, lệ phí trước bạ 0, phí công chứng 0,1% × 1 tỷ = 1.000.000đ.
- Em gái của ông nội (bà cô) tặng cháu: không thuộc danh sách, thuế TNCN (1.000.000.000 − 20.000.000) × 10% = 98.000.000đ, lệ phí trước bạ 5.000.000đ.
Kiểm tra quan hệ của bạn và số tiền bằng công cụ so sánh tặng cho, thừa kế. Với 199.000đ, bộ tự làm hồ sơ có bản nháp hai tờ khai ghi sẵn lý do miễn và checklist giấy tờ chứng minh quan hệ cho trường hợp của bạn.
Thông tin tham khảo theo văn bản đến ngày 26/10/2026, không phải tư vấn pháp lý.