← Hỏi đáp sang tên nhà đất

Khai nhận di sản thừa kế: hồ sơ gồm những gì (2026)?

Cập nhật 26/10/2026 · Sang Tên, đối chiếu văn bản gốc ở cuối bài · Ước tính tham khảo, không phải tư vấn pháp lý

Trả lời ngắn: từ Luật Công chứng 2024, "khai nhận di sản" và "thỏa thuận phân chia di sản" được làm chung bằng một loại giấy là văn bản phân chia di sản (Điều 59), áp dụng cả khi chỉ có một người thừa kế. Hồ sơ gồm: dự thảo văn bản, giấy tờ tùy thân của người thừa kế, bản sao Giấy chứng nhận, giấy chứng tử của người mất, di chúc (nếu có) hoặc giấy tờ chứng minh quan hệ, giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất, sở hữu tài sản của người mất. Tổ chức công chứng niêm yết 15 ngày rồi mới công chứng; phí công chứng tính trên giá trị di sản theo TT 257/2016.

Khai nhận và phân chia: giờ là một văn bản

Trước đây thường dùng hai tên: "văn bản thỏa thuận phân chia di sản" khi nhiều người cùng chia, và "văn bản khai nhận di sản" khi chỉ một người nhận. Luật Công chứng 2024 gộp lại:

  • Người thừa kế theo pháp luật hoặc theo di chúc có quyền yêu cầu công chứng văn bản phân chia di sản (khoản 1 Điều 59).
  • Thủ tục này áp dụng cả với trường hợp chỉ có một người thừa kế (khoản 5 Điều 59). Đây chính là trường hợp mà trước đây gọi là khai nhận.
  • Văn bản phân chia di sản đã công chứng là căn cứ để cơ quan nhà nước đăng ký chuyển quyền sử dụng đất (khoản 6 Điều 59).

Biểu phí TT 257/2016 vẫn dùng hai tên cũ, nhưng cả hai đều tính trên giá trị di sản, nên số tiền không đổi.

Checklist giấy tờ

Theo Điều 42 khoản 1 và Điều 59 khoản 2 Luật Công chứng 2024:

  • Dự thảo văn bản phân chia di sản (nếu tự soạn).
  • Giấy tờ tùy thân của từng người thừa kế ký văn bản.
  • Bản sao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu nhà của người mất; mang bản chính để đối chiếu.
  • Giấy chứng tử hoặc giấy tờ khác chứng minh người để lại di sản đã chết.
  • Di chúc, nếu thừa kế theo di chúc.
  • Giấy tờ chứng minh quan hệ giữa người mất và người thừa kế, nếu thừa kế theo pháp luật.
  • Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản của người để lại di sản.

Thường cần thêm tùy trường hợp:

  • Văn bản từ chối nhận di sản của người không nhận (đã công chứng, lập trước khi chia).
  • Hợp đồng ủy quyền nếu có người thừa kế ký thay.
  • Giấy chứng tử của người thừa kế đã mất trước (nếu có thừa kế thế vị).

Nếu công chứng viên tra được thông tin từ Cơ sở dữ liệu quốc gia về dân cư, bạn không phải nộp những giấy đó nhưng phải nộp phí khai thác dữ liệu (Điều 42).

Hàng thừa kế thứ nhất gồm vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết (Điều 651 Bộ luật Dân sự). Thiếu chữ ký hoặc văn bản từ chối của bất kỳ ai trong hàng được hưởng thì thường không công chứng được.

Nơi công chứng và niêm yết

  • Văn bản phân chia di sản có nhà đất phải công chứng tại tổ chức công chứng trong tỉnh nơi có nhà đất. Văn bản từ chối nhận di sản thì công chứng ở bất kỳ đâu (Điều 44 Luật Công chứng 2024).
  • Tổ chức công chứng niêm yết 15 ngày tại UBND xã nơi thường trú cuối cùng của người mất và UBND xã nơi có nhà đất (Điều 44 NĐ 104/2025). UBND xã không được đòi thêm giấy tờ và phải xác nhận trong 3 ngày làm việc sau khi hết hạn niêm yết.
  • Không có khiếu nại thì công chứng trong tối đa 2 ngày làm việc (việc phức tạp tối đa 10 ngày làm việc).

Phí phải trả

KhoảnMứcCăn cứ
Công chứng văn bản phân chia di sảnTheo giá trị di sản, cùng biểu với hợp đồng tặng choTT 257/2016, Điều 4 khoản 2
Văn bản từ chối nhận di sản20.000đTT 257/2016, Điều 4 khoản 3
Hợp đồng ủy quyền50.000đTT 257/2016
Bản sao văn bản công chứng5.000đ/trang, từ trang 3 là 3.000đ, tối đa 100.000đ/bảnTT 257/2016
Niêm yếtDo bạn và tổ chức công chứng thỏa thuậnĐiều 72 Luật Công chứng 2024
Soạn thảo, đánh máyTheo bảng giá niêm yết, không vượt giá tối đa do UBND tỉnh ban hànhĐiều 71 Luật Công chứng 2024

Ví dụ di sản là nhà đất 2,4 tỷ theo giá nhà nước: phí công chứng 1.000.000đ + 0,06% × 1,4 tỷ = 1.840.000đ. Nếu người nhận là con, vợ, chồng, cha mẹ, anh chị em ruột thì thuế TNCN và lệ phí trước bạ bằng 0. Nếu là cháu gọi người mất là chú, bác thì thuế TNCN (2.400.000.000 − 20.000.000) × 10% = 238.000.000đ và lệ phí trước bạ 12.000.000đ.

Sau khi công chứng

Trong 30 ngày kể từ ngày phân chia xong di sản, nộp hồ sơ đăng ký biến động kèm tờ khai 03/BĐS-TNCN và 01/LPTB (khoản 3 Điều 133 Luật Đất đai 2024). Từ 31/01/2026, thành phần hồ sơ và thời gian do từng tỉnh quy định. Các bước đầy đủ ở bài sang tên sổ đỏ khi người đứng tên đã mất.

Đất của người mất chưa có sổ? Thừa kế không bắt buộc có Giấy chứng nhận (điểm a khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024); người thừa kế làm tiếp các quyền khi đã có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện cấp. Nếu là đất vườn và gia đình tính chuyển lên thổ cư, có thể ước tính ở tính tiền chuyển đất vườn lên thổ cư.

Luật Công chứng sửa đổi số 04/2026/QH16 có hiệu lực từ 01/01/2027; làm sau mốc này thì kiểm tra lại.

Tính thuế, phí cho trường hợp của bạn bằng công cụ so sánh tặng cho, thừa kế. Với 199.000đ, bộ tự làm hồ sơ có checklist này theo đúng số người thừa kế của bạn và bản nháp văn bản phân chia di sản bằng Word để mang đến công chứng viên đối chiếu.

Thông tin tham khảo theo văn bản đến ngày 26/10/2026, không phải tư vấn pháp lý.

Nguồn văn bản